Kế Hoạch Tiếp Cận Khoản Vay Bền Vững Ngành BĐS – Bài học từ AEON Mall Nhật Bản

Trong bối cảnh biến đổi khí hậu ngày càng phức tạp và áp lực từ các cam kết Net Zero toàn cầu gia tăng, ngành bất động sản – vốn được xem là một trong những nguồn phát thải lớn nhất – đang đối mặt với yêu cầu cấp thiết phải chuyển đổi sang mô hình phát triển bền vững. Không chỉ dừng lại ở việc “xanh hóa” công trình thông qua thiết kế hay vật liệu, các doanh nghiệp bất động sản đang ngày càng tích cực hơn trong việc tiếp cận tài chính bền vững, đặc biệt là tín dụng xanh (green loans) và trái phiếu liên kết bền vững (sustainability-linked bonds – SLB) như một công cụ then chốt để vừa huy động vốn, vừa cam kết hành động khí hậu.

Một trong những ví dụ tiêu biểu và tiên phong trong lĩnh vực này là AEON Mall Nhật Bản, doanh nghiệp đã phát hành thành công SLB gắn với chỉ số phát thải carbon trong vận hành trung tâm thương mại – nơi chiếm phần lớn lượng khí nhà kính trong vòng đời công trình. Thông qua chiến lược đo lường phát thải rõ ràng, thiết lập KPI tham vọng và công bố thông tin minh bạch, AEON Mall không chỉ thể hiện vai trò dẫn dắt tại thị trường nội địa mà còn mang đến nhiều bài học quý giá cho các doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam đang tìm cách tiếp cận các nguồn vốn xanh.

Bài viết dưới đây sẽ phân tích ba nội dung chính:
(1) Xu hướng tăng trưởng của tín dụng xanh và SLB trong lĩnh vực bất động sản;
(2) Kinh nghiệm triển khai của AEON Mall Nhật Bản;
(3) Vai trò trọng yếu của việc đo lường và giảm phát thải trong giai đoạn vận hành tài sản – yếu tố then chốt quyết định tính bền vững thật sự trong chuỗi giá trị bất động sản.

1. Giới thiệu chung

1.1. Tăng trưởng tín dụng xanh và trái phiếu liên kết bền vững (SLB) trong lĩnh vực bất động sản

Trong những năm gần đây, nhu cầu cấp vốn cho các công trình xanh và dự án giảm phát thải trong ngành bất động sản đã thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ của các công cụ tài chính bền vững, đặc biệt là tín dụng xanh (green loans) và trái phiếu liên kết bền vững (sustainability-linked bonds – SLB). Theo báo cáo mới nhất từ Climate Bonds Initiative, tổng khối lượng phát hành các công cụ nợ bền vững toàn cầu đã đạt 1.4 nghìn tỷ USD trong năm 2023, trong đó SLB chiếm 147 tỷ USD, tăng hơn 27% so với năm 2022 – phần lớn thuộc các ngành phát thải cao như năng lượng, công nghiệp và bất động sản.

Trong ngành bất động sản, các doanh nghiệp đang chuyển hướng mạnh sang gắn hiệu quả phát thải CO₂ với điều kiện tài chính, cụ thể như:

• Prologis (Mỹ) phát hành SLB trị giá 1 tỷ USD với KPI giảm phát thải vận hành.
• Swire Properties (Hong Kong) phát hành SLB gắn KPI về mức tiêu thụ điện và chứng nhận công trình xanh LEED.

Bên cạnh đó, theo OECD, bất động sản đóng vai trò then chốt trong chiến lược tài chính khí hậu vì lĩnh vực này chiếm đến 36% tiêu thụ năng lượng toàn cầu và hơn 37% lượng phát thải CO₂ liên quan đến năng lượng.

1.2. AEON Mall Nhật Bản – Doanh nghiệp tiên phong phát hành SLB tại châu Á trong lĩnh vực bất động sản bán lẻ

Vào năm 2021 và 2022, AEON Mall Nhật Bản đã phát hành hai đợt Trái phiếu liên kết bền vững (SLB) với tổng giá trị lên tới 60 tỷ yên Nhật (~450 triệu USD), trở thành doanh nghiệp BĐS bán lẻ đầu tiên tại châu Á áp dụng công cụ này ở quy mô lớn.

Mô hình vận hành của AEON MALL (Aeon, 2024)

Chi tiết về SLB của AEON Mall:

• KPI chính: Tỷ lệ trung tâm thương mại sử dụng điện không phát thải CO₂.
• SPT (Mục tiêu hiệu suất): 100% trung tâm thương mại tại Nhật sử dụng điện không phát thải trước cuối FY2025.
• Cơ chế tài chính: Nếu không đạt KPI, AEON Mall sẽ đóng góp 0.2% tổng giá trị trái phiếu vào các quỹ môi trường công cộng
• Đánh giá bên thứ ba: do R&I thực hiện, khẳng định tính phù hợp với nguyên tắc SLBP của ICMA.

Cơ chế tài chính khoản vay LKBV của Aeon Mall (Aeon, 2023)

1.3. Tầm quan trọng của việc đo lường và giảm phát thải trong giai đoạn sử dụng tài sản bất động sản

Theo Báo cáo Liên minh Toàn cầu về Công trình và Xây dựng (GlobalABC), giai đoạn sử dụng (operational phase) đóng góp tới 75–90% tổng lượng phát thải CO₂ trong vòng đời một công trình bất động sản. Đặc biệt trong các trung tâm thương mại, phát thải chủ yếu đến từ tiêu thụ điện, điều hòa và hệ thống chiếu sáng. Đó là lý do tại sao AEON Mall đã chọn KPI liên quan đến điện năng sử dụng tại trung tâm thương mại – thay vì chỉ tập trung vào đầu tư xây mới. AEON hiện:

• Đã vận hành 10 TTTM bằng điện 100% không phát thải (CO₂-free) tính đến năm 2023.
• Đặt mục tiêu giảm 80% phát thải CO₂ tại Nhật vào 2025 so với 2013 – cao hơn nhiều so với mức SBTi yêu cầu (≥4.2%/năm).
• Áp dụng hệ thống đồng hồ đo thông minh, hợp đồng PPA ngoài site (AEON Machi no Hatsudensho) và sáng kiến V2AEON (EV chuyển điện về trung tâm thương mại).

Không chỉ phát hành SLB ở quy mô lớn, doanh nghiệp còn xây dựng cấu trúc KPI – SPT – cơ chế khuyến khích – công bố thông tin theo đúng tinh thần của ICMA và các chuẩn mực khí hậu quốc tế. Phân tích dưới đây làm rõ cách AEON Mall thiết kế trái phiếu liên kết bền vững như một phần không thể tách rời trong chiến lược chuyển đổi xanh của mình.

2. Cấu trúc của trái phiếu liên kết bền vững của AEON Mall

2.1. Xác định KPI

Trong khuôn khổ trái phiếu liên kết bền vững (Sustainability-Linked Bond – SLB), AEON Mall đã xây dựng ba chỉ số hiệu suất chính (KPI) có tính định lượng cao, có thể đo lường một cách nhất quán và được đối chiếu với các chuẩn mực quốc tế. Các chỉ số này không chỉ phản ánh các trọng tâm trong chiến lược phát triển bền vững của doanh nghiệp mà còn gắn liền với các mục tiêu chính sách quốc gia và toàn cầu như RE100, Chiến lược Tuần hoàn Tài nguyên của Nhật Bản hay Mục tiêu phát triển bền vững (SDGs).

2.1.1. KPI-1: Tỷ lệ điện không phát thải CO₂ trong tổng tiêu thụ điện tại trung tâm thương mại

KPI đầu tiên là tỷ lệ điện không phát thải carbon (CO₂-free electricity ratio) tại các trung tâm thương mại. Đây là chỉ số thể hiện mức độ giảm phát thải CO₂ gián tiếp thông qua việc sử dụng nguồn điện sạch, được tính bằng tỷ lệ phần trăm giữa lượng điện tiêu thụ có nguồn gốc không phát thải (bao gồm điện từ PPA tại chỗ hoặc ngoài site, và các hợp đồng mua điện kèm chứng chỉ không phát thải theo chuẩn RE100) trên tổng điện năng tiêu thụ tại các trung tâm thương mại do các công ty con hợp nhất của AEON vận hành tại Nhật Bản. Chu kỳ đo lường bắt đầu từ ngày 1 tháng 4 hằng năm và kết thúc vào ngày 31 tháng 3 năm sau. Chỉ số này có thể được đối chiếu với các mục tiêu trung hạn do RE100 khuyến nghị và đóng vai trò then chốt trong việc triển khai tầm nhìn “AEON Decarbonization Vision 2050” của Tập đoàn. Theo đánh giá bên thứ ba từ R&I, đây là một chỉ số chiến lược, có khả năng thúc đẩy giảm đáng kể lượng phát thải gián tiếp thuộc Scope 2 và Scope 3 Category 13 (electricity use by tenants), vốn chiếm tới 39% tổng phát thải trong chuỗi giá trị của AEON Mall.

Lộ trình chuyển dịch sang điện tái tạo của Aeon Mall (Aeon, 2023)

2.1.2. KPI-2: Tỷ lệ giảm tiêu thụ nhựa dùng một lần (so với năm tài khóa 2018)

KPI thứ hai là tỷ lệ giảm tiêu thụ nhựa dùng một lần, được tính toán trên cơ sở so sánh với năm tài khóa 2018 – mốc tham chiếu quan trọng theo Chiến lược Tuần hoàn Tài nguyên về Nhựa của Chính phủ Nhật Bản. Chỉ số này phản ánh khối lượng nhựa bao bì và chai PET tiêu thụ (tính bằng kg) trên mỗi 100 triệu yên doanh thu thuần. Dữ liệu được thu thập từ các công ty thành viên của AEON có nghĩa vụ báo cáo định kỳ theo Luật Tái chế Bao bì và Đóng gói. Chu kỳ đo lường bắt đầu từ ngày 1 tháng 3 và kết thúc vào cuối tháng 2 năm sau. KPI này cũng phù hợp với các cam kết nội bộ của AEON như chính sách về giảm nhựa (AEON Plastic Usage Policy), đặt mục tiêu giảm một nửa lượng nhựa sử dụng vào năm 2030 và chuyển sang vật liệu tái chế hoặc có nguồn gốc thực vật đối với các sản phẩm nhãn hàng riêng.

Chiến lược giảm phát thải nhựa và tái chế vật liệu của Aeon (Aeon, 2023)

2.1.3. KPI-3: Tỷ lệ giảm lãng phí thực phẩm (so với năm tài khóa 2015)

KPI thứ ba tập trung vào tỷ lệ giảm lãng phí thực phẩm so với mức cơ sở năm tài khóa 2015, phù hợp với Mục tiêu Phát triển Bền vững SDG 12.3. Chỉ số này được xác định dựa trên lượng chất thải thực phẩm phát sinh (tính bằng kg) trên mỗi triệu yên doanh thu, được báo cáo bởi các công ty thuộc AEON được phân loại là doanh nghiệp phát sinh lượng lớn chất thải theo Luật Tái chế Thực phẩm. Việc thu thập dữ liệu được thực hiện trong chu kỳ từ ngày 1 tháng 3 đến cuối tháng 2 năm sau. KPI này được xây dựng dựa trên cam kết giảm một nửa lãng phí thực phẩm và thiết lập mô hình tái chế thực phẩm trên toàn quốc, bao phủ ít nhất 1.000 cửa hàng trước năm 2025. Bên cạnh tác động trực tiếp tới mục tiêu giảm phát thải nhà kính trong chuỗi cung ứng thực phẩm, chỉ số này cũng góp phần giải quyết các vấn đề xã hội liên quan đến thói quen tiêu dùng và an ninh lương thực.

Cả ba KPI đều có thể được xác minh độc lập, với các bằng chứng như hóa đơn và chứng chỉ từ nhà cung cấp điện (KPI-1), biên bản quản lý chất thải (manifest) và giấy tờ từ đơn vị xử lý hoặc tái chế (KPI-2 và KPI-3). Dữ liệu được tổng hợp và quản lý bởi Bộ phận Môi trường và Đóng góp Xã hội của AEON, và được báo cáo lên Ủy ban Quản trị và Hội đồng Quản trị Tập đoàn trong các cuộc họp định kỳ. Kết quả thực hiện KPI cũng được công bố trong các báo cáo tích hợp hàng năm, đảm bảo tính minh bạch và trách nhiệm giải trình trước nhà đầu tư.

2.1.4. Phân bổ tài chính cho chiến lược ESG

Trong hai năm tài chính liên tiếp, AEON Mall đã duy trì mức đầu tư đáng kể cho các hoạt động bảo tồn môi trường, thể hiện rõ qua việc chi tiêu hơn 10.000 triệu yên mỗi năm, tương đương khoảng 2.6–2.7% tổng doanh thu hợp nhất. Đây là minh chứng cho cam kết dài hạn của tập đoàn trong việc tích hợp ESG vào chiến lược vận hành và tài chính.

Tỷ trọng ngân sách Aeon dành cho chiến lược ESG (Aeon, 2023)

Năm tài chính 2022, tổng chi phí cho các hoạt động bảo tồn môi trường đạt 10,643 triệu yên, tăng nhẹ so với 10,077 triệu yên của năm trước đó. Cơ cấu chi tiêu có sự phân bổ đa dạng, với hạng mục lớn nhất là “hoạt động bảo tồn môi trường và trồng cây xanh”, chiếm 55.9% tổng chi phí – giảm nhẹ so với tỷ lệ 57.5% của năm trước. Đây là lĩnh vực cốt lõi, thường bao gồm các chương trình phủ xanh đô thị, cải tạo không gian sinh thái và tổ chức sự kiện môi trường cộng đồng.

Đáng chú ý, chi phí dành cho hoạt động “bảo tồn năng lượng và tài nguyên” – một phần quan trọng trong chiến lược khử carbon – chiếm 5.8% trong năm 2022, tăng so với mức 3.8% của năm 2021. Việc gia tăng tỷ trọng này cho thấy AEON Mall đang tăng tốc đầu tư vào các giải pháp tiết kiệm năng lượng, hệ thống điện mặt trời và công nghệ thông minh phục vụ vận hành xanh.

Các hạng mục khác như xử lý và tái chế chất thải (16.7%), quản lý môi trường (10.3%) và ứng phó khẩn cấp (4.3%) vẫn giữ vai trò ổn định trong cấu trúc ngân sách môi trường, thể hiện tính toàn diện trong mô hình quản trị rủi ro sinh thái. Các chi phí nhỏ hơn nhưng không kém phần quan trọng như khảo sát môi trường, bảo trì cơ sở vật chất và đầu tư vào vật liệu thân thiện môi trường được duy trì ở mức hợp lý nhằm hỗ trợ hệ thống vận hành bền vững tổng thể.

Sự nhất quán trong tỷ trọng và khối lượng chi tiêu cho các hoạt động môi trường trong hai năm liên tiếp phản ánh cách AEON Mall không chỉ cam kết về mặt chiến lược mà còn duy trì sự đầu tư tài chính cụ thể, lâu dài. Đây là yếu tố tạo nền tảng cho việc thu hút nhà đầu tư ESG, đồng thời tăng độ tin cậy khi tập đoàn phát hành trái phiếu liên kết bền vững trên thị trường tài chính quốc tế.

2.2. Hiệu chuẩn Mục tiêu Hiệu suất Bền vững (Calibration of SPTs)

Mục tiêu hiệu suất bền vững (SPT) của AEON Mall được xác lập nhằm đạt được tỷ lệ sử dụng điện không phát thải (carbon-free electricity) tại 100% trung tâm thương mại trong nước vào cuối năm tài chính 2025. Đây không chỉ là một tuyên bố mang tính chiến lược trong “Tầm nhìn Khử carbon 2050” của Tập đoàn AEON, mà còn là một cam kết có thể đo lường, giám sát và so sánh với các chuẩn mực khoa học quốc tế. Theo đánh giá từ R&I, SPT này yêu cầu AEON Mall phải giảm phát thải CO₂ từ hoạt động tiêu thụ điện tại các trung tâm thương mại được quản lý trực tiếp và thông qua hợp đồng quản lý bất động sản (PM) với tốc độ khoảng 9.4% mỗi năm – tương đương mức giảm trung bình hình học khoảng 7.8%/năm. Con số này cao gần gấp đôi ngưỡng tối thiểu 4.2%/năm mà Sáng kiến Mục tiêu Dựa trên Khoa học (SBTi) quy định cho mục tiêu phù hợp với kịch bản giới hạn nhiệt độ 1.5°C .

Mức chuẩn tối thiểu cho mục tiêu 1.5°C của SBTi (SBTi, 2024)

Đường đen liền nét: đại diện cho mức giảm 4.2%/năm – là ngưỡng tối thiểu sau khi loại bỏ các kịch bản yếu

Quy mô và tính tham vọng của SPT được củng cố bởi bối cảnh hoạt động của AEON: gần 90% lượng phát thải CO₂ của toàn Tập đoàn AEON bắt nguồn từ sử dụng điện, chiếm khoảng 1% tổng mức tiêu thụ điện quốc gia Nhật Bản. Trong khi đó, riêng các trung tâm thương mại trong nước của AEON Mall (bao gồm cả khu vực thuê và khu vực chung) đã chiếm 39% tổng lượng phát thải toàn chuỗi cung ứng của công ty trong năm tài chính 2020 .

Tỷ trọng khí nhà kính Aeon the phạm vi (Aeon, 2023)

Để đạt được SPT đề ra, AEON Mall triển khai chiến lược tùy biến theo từng địa phương và loại hình trung tâm. Với các trung tâm thương mại mới, doanh nghiệp thúc đẩy mô hình Smart AEON và Smart AEON thế hệ mới, tích hợp hệ thống điều hòa hiệu suất cao, chiếu sáng LED, hệ thống điện mặt trời tại chỗ và mô hình hợp đồng mua bán điện (PPA) tại chỗ hoặc ngoài site. Điển hình như AEON Mall Zama (Kanagawa, 2018) đã cắt giảm 30% phát thải CO₂ nhờ hệ thống điện mặt trời 1 MW, và AEON Mall Fujiidera (Osaka, 2020) đã vận hành hoàn toàn bằng điện tái tạo nhờ mô hình PPA với công ty điện Kansai .

Với các trung tâm hiện hữu, AEON áp dụng chiến lược chuyển đổi điện từng bước sang nguồn điện kèm chứng chỉ không phát thải (non-fossil certificate), theo từng khu vực. Đặc biệt, ở các địa phương, công ty kết hợp với chính quyền địa phương để ưu tiên giải pháp điện sản xuất – tiêu dùng tại chỗ, thúc đẩy an ninh năng lượng khu vực và khả năng chống chịu với thiên tai.

Điều đáng lưu ý là SPT không chỉ có ý nghĩa đối với AEON Mall, mà còn ảnh hưởng tích cực tới chuỗi giá trị thuê – cho thuê, khi các khu vực sử dụng điện của bên thuê (tenant exclusive areas) – vốn thuộc Scope 3 – cũng được chuyển sang điện không phát thải. Điều này không chỉ giúp các đối tác giảm phát thải mà còn tạo ra giá trị cạnh tranh dài hạn, hỗ trợ AEON Mall thu hút và giữ chân khách thuê có định hướng ESG rõ ràng .

Aeon ứng dụng khung AR3T để xây dựng lộ trình giảm phát thải khí nhà kính toàn chuỗi cung ứng một cách toàn diện, tuần tự và hiệu quả (Aeon, 2023)

Tóm lại, SPT của AEON Mall được đánh giá là cao hơn đáng kể so với các chuẩn mực ngành, gắn chặt với chiến lược chuyển đổi xanh của doanh nghiệp và được hỗ trợ bởi hệ thống giải pháp kỹ thuật và mô hình vận hành đa tầng. SPT này vừa mang tính thử thách, vừa phản ánh vai trò tiên phong của AEON Mall trong chuyển đổi năng lượng khu vực tư nhân tại Nhật Bản.

3. Phân tích KPI và SPTs của Aeon theo ADEME và CDP cho ngành Bất động sản

Phương pháp đánh giá chuyển đổi carbon thấp được xây dựng bởi Cơ quan Môi trường và Năng lượng Pháp (ADEME) phối hợp cùng CDP, nhằm đo lường mức độ sẵn sàng và năng lực thực thi của doanh nghiệp trong hành trình tiến tới một nền kinh tế phát thải ròng bằng 0. Khác với các hệ thống đánh giá phát thải truyền thống vốn chỉ dựa trên dữ liệu lịch sử, phương pháp này kết hợp giữa các chỉ tiêu định lượng và định tính, cho phép đánh giá không chỉ kết quả hiện tại mà còn cả chiến lược dài hạn, tính nhất quán trong triển khai, mức độ gắn kết chuỗi giá trị và sự tích hợp chuyển đổi khí hậu vào vận hành doanh nghiệp.

Đối với lĩnh vực bất động sản – nơi phát thải trong giai đoạn sử dụng chiếm tới hơn 80% vòng đời công trình – hệ thống này đặt trọng tâm vào các chỉ số như cường độ phát thải CO₂ trên mỗi mét vuông sàn, tỷ lệ năng lượng tái tạo trong tiêu thụ điện, lộ trình cải tiến kỹ thuật và mức độ phù hợp với các kịch bản 1.5°C được công nhận toàn cầu. Quan trọng hơn, phương pháp đánh giá này không dừng ở việc chấm điểm thành tích, mà xem xét toàn diện từ việc doanh nghiệp xác định mục tiêu, lập kế hoạch hành động, phân bổ nguồn lực cho tới khả năng giám sát, điều chỉnh và báo cáo tiến độ theo chu kỳ.

Trong trường hợp của AEON Mall, doanh nghiệp đã thiết kế KPI xoay quanh tỷ lệ sử dụng điện không phát thải tại các trung tâm thương mại trong nước – bao gồm cả khu vực chung và khu vực thuê – và thiết lập SPT là đạt tỷ lệ 100% điện không phát thải vào cuối năm tài chính 2025. Đây là một lựa chọn chỉ tiêu được đánh giá là rất phù hợp về mặt chiến lược vì gần 90% phát thải của AEON bắt nguồn từ điện năng, và riêng các trung tâm thương mại tại Nhật đã chiếm đến 39% tổng phát thải chuỗi cung ứng của AEON Mall. Bằng việc đo lường ở cấp trung tâm và tích hợp các khu vực thuê, KPI này tạo ra tác động sâu đến cả Scope 2 và Scope 3, và được đánh giá là có tính trọng yếu cao, có thể xác minh độc lập, và gắn trực tiếp với mục tiêu phát thải của ngành.

Về mặt ưu điểm, KPI và SPT của AEON Mall thể hiện rõ ràng sự tham vọng cao (giảm phát thải điện ở mức trung bình 7.8%/năm – cao hơn chuẩn 4.2%/năm theo SBTi 1.5°C), có lộ trình thực hiện chi tiết, và được hỗ trợ bởi các giải pháp kỹ thuật cụ thể như mô hình Smart AEON, hệ thống PPA, và hợp tác địa phương về điện tái tạo. Ngoài ra, cơ chế thưởng – phạt rõ ràng (nếu không đạt SPT, AEON Mall sẽ quyên góp 0.2% giá trị trái phiếu cho tổ chức môi trường) giúp tăng tính cam kết và minh bạch trong triển khai.

Tuy nhiên, một số hạn chế vẫn tồn tại. Thứ nhất, thời hạn thực hiện tương đối ngắn (chỉ trong 5 năm), đòi hỏi tốc độ chuyển đổi rất nhanh trong khi hạ tầng địa phương và thị trường điện tái tạo tại Nhật Bản vẫn còn đang phát triển không đồng đều. Thứ hai, KPI tập trung nhiều vào khía cạnh kỹ thuật (điện năng tiêu thụ), nên có thể chưa phản ánh toàn diện các rủi ro và cơ hội chuyển đổi liên quan đến tài sản, chuỗi cung ứng hay tương tác với khách hàng và cộng đồng. Cuối cùng, trong khi việc đo lường Scope 2 rất rõ ràng, phần Scope 3 – đặc biệt từ bên thuê – có thể gặp thách thức trong thống nhất dữ liệu và thay đổi hành vi tiêu dùng năng lượng của đối tác.

4. Bài học thực tiễn từ AEON Mall: Thiết kế KPI và SPT cho doanh nghiệp bất động sản

4.1. Thiết lập KPI đo lường được và phù hợp thực tế

AEON Mall lựa chọn một KPI đơn giản nhưng có tính chiến lược cao: tỷ lệ điện không phát thải (CO₂-free electricity ratio) tại tất cả trung tâm thương mại do doanh nghiệp vận hành hoặc quản lý hợp đồng (PM contract) tại Nhật. KPI này dễ dàng đo lường dựa trên dữ liệu điện tiêu thụ thực tế, có thể kiểm chứng bởi các hóa đơn mua điện kèm chứng chỉ không phát thải, đồng thời có mức độ ảnh hưởng lớn tới tổng phát thải chuỗi cung ứng – chiếm tới 39% tổng Scope 3 của AEON Mall.

Đây là cách tiếp cận mà các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam hoàn toàn có thể học hỏi, thông qua việc xây dựng các chỉ số tương tự như: lượng phát thải CO₂ trên mỗi m² sàn (kgCO₂/m²), tỷ lệ năng lượng tái tạo trong tổng tiêu thụ (%), hoặc mức giảm tiêu thụ điện năng hàng năm theo lộ trình cải tiến hiệu suất vận hành.

4.2. Thể hiện cam kết mạnh mẽ qua SPT tham vọng

Mục tiêu hiệu suất bền vững (SPT) của AEON Mall là đạt 100% điện không phát thải tại tất cả trung tâm thương mại tại Nhật vào cuối năm tài chính 2025. Để hoàn thành mục tiêu này, AEON Mall phải giảm phát thải điện ở mức trung bình hình học khoảng 7.8% mỗi năm, cao gần gấp đôi chuẩn 4.2%/năm mà SBTi khuyến nghị cho mục tiêu 1.5°C. Đây là mức độ tham vọng vượt trội so với nhiều doanh nghiệp cùng ngành tại Việt Nam, giúp AEON Mall thể hiện rõ cam kết ESG, từ đó nâng cao uy tín với nhà đầu tư, đặc biệt là các tổ chức quan tâm đến trái phiếu liên kết bền vững và tín dụng xanh. Các doanh nghiệp Việt Nam có thể xem đây là tiêu chuẩn tham chiếu khi xây dựng mục tiêu phát thải phù hợp với SBTi, TCFD hoặc các hướng dẫn của ASEAN Taxonomy.

4.3. Tăng tính minh bạch và công khai dữ liệu

Một điểm nổi bật trong mô hình của AEON là toàn bộ dữ liệu liên quan đến KPI và SPT đều được công bố định kỳ trên website ESG của doanh nghiệp, đồng thời được xác minh bởi bên thứ ba là Rating and Investment Information, Inc. (R&I) – đơn vị đánh giá độc lập uy tín tại Nhật.

Theo đánh giá của R&I, AEON Mall đáp ứng đầy đủ các yêu cầu của nguyên tắc ICMA dành cho trái phiếu liên kết bền vững (SLBP 2020), từ lựa chọn KPI, hiệu chỉnh SPT đến cấu trúc khuyến khích tài chính. Đây là mô hình đáng tin cậy để các doanh nghiệp Việt học hỏi khi xây dựng khung báo cáo phát thải minh bạch, ứng dụng công cụ đo lường tự động như VertZero, đặc biệt nếu có kế hoạch phát hành trái phiếu xanh hoặc SLB trong tương lai gần.

4.4. Lồng ghép ESG vào chiến lược tài chính và vận hành

AEON Mall không chỉ đặt mục tiêu ESG trong báo cáo, mà còn tích hợp sâu vào chiến lược tài chính thông qua phát hành trái phiếu liên kết bền vững với quy mô 40 tỷ Yên (khoảng 6.000 tỷ đồng Việt Nam). Đặc biệt, doanh nghiệp sử dụng mô hình hợp đồng mua bán điện PPA tại chỗ hoặc ngoài site, kết hợp cùng chính quyền địa phương để thúc đẩy mô hình điện tái tạo sản xuất và tiêu thụ tại chỗ.

Mô hình điển hình như AEON Mall Zama (Kanagawa) sử dụng điện mặt trời tại chỗ 1 MW giúp giảm hơn 30% phát thải, hay AEON Fujiidera (Osaka) ứng dụng mô hình PPA từ Kansai Electric Power để vận hành toàn bộ bằng điện không phát thải.

Aeon Mall tại Nhật Bản (Aeon, 2024)

Điều này cho thấy vai trò then chốt của ESG trong cấu trúc tài chính, thay vì là một yếu tố phụ trợ truyền thông. Các doanh nghiệp Việt Nam có thể áp dụng cách tiếp cận này trong hợp tác cùng ngân hàng, tổ chức tín dụng, hoặc chính quyền địa phương để xây dựng lộ trình điện tái tạo tích hợp tài chính bền vững.

Trường hợp AEON Mall là một ví dụ điển hình về cách doanh nghiệp bất động sản có thể xây dựng KPI và SPT vừa tham vọng, vừa thực tế và có thể đo lường, đồng thời tích hợp ESG sâu rộng vào chiến lược vận hành và tài chính. Từ lựa chọn chỉ số phát thải phù hợp đến thiết kế cơ chế tài chính khuyến khích, AEON Mall cho thấy rằng chuyển đổi carbon thấp không chỉ là một lựa chọn đạo đức, mà còn là một lợi thế cạnh tranh dài hạn trên thị trường vốn quốc tế.

Đối với doanh nghiệp tại Việt Nam, đặc biệt trong bối cảnh chịu áp lực ngày càng lớn từ các tiêu chuẩn quốc tế như CBAM, SBTi hay TCFD, việc thiết lập hệ thống quản trị phát thải minh bạch và đạt chuẩn quốc tế không còn là lựa chọn, mà là yêu cầu bắt buộc để tiếp cận thị trường và dòng vốn bền vững. Tuy nhiên, thách thức lớn nhất vẫn là năng lực đo đếm, chuẩn hóa dữ liệu và triển khai công nghệ phù hợp với điều kiện nội tại.

Trong bối cảnh đó, FPT IS, với năng lực công nghệ và kinh nghiệm triển khai giải pháp ESG cho các ngân hàng, tập đoàn và tổ chức quốc tế, đang đóng vai trò tiên phong trong việc hỗ trợ doanh nghiệp nội địa tiếp cận công nghệ chuyển đổi xanh. Đặc biệt, nền tảng VertZero – do FPT phát triển – cung cấp giải pháp kiểm kê khí nhà kính theo chuẩn quốc tế (GHG Protocol, ISO 14064), cho phép thiết lập KPI và theo dõi tiến độ SPT hoàn toàn tự động, có thể tích hợp với báo cáo GRI, CSRD và hệ thống tài chính kế toán hiện có.

Việc kết nối giữa chiến lược ESG – năng lực đo lường – và giải pháp công nghệ sẽ là chìa khóa để các doanh nghiệp Việt Nam chuyển đổi thành công, vừa đạt mục tiêu môi trường, vừa duy trì tăng trưởng tài chính bền vững trong một thế giới đang tiến nhanh tới trung hòa carbon.

Nguồn tham khảo:

• AEON Mall Co., Ltd. (2023) ESG Databook 2023. Available at:
  https://www.aeonmall.com/en/sustainability/assets/img/esgdatabook/download/2023/esg2023_all.pdf (Accessed: 30 April 2025).
• AEON Mall Co., Ltd. (2022) AEON Mall Sustainability Data Book 2022. Available at:
  https://www.aeon.info/en/csr/data_book/ (Accessed: 30 April 2025).
• Arakawa Chemical Industries Ltd. (2024) Product Portfolio. Available at:
  https://www.arakawa-usa.com/products (Accessed: 30 April 2025).
• Bloomberg (2024) TCC Group Holdings Company Profile. Available at:
  https://www.bloomberg.com/profile/company/1101%3ATT (Accessed: 30 April 2025).
• Climate Bonds Initiative (2023) H1 2023 State of the Market Report. Available at:
  https://www.climatebonds.net/files/reports/cbi_sotm_2023_h1_01b.pdf (Accessed: 30 April 2025).
• International Capital Market Association (ICMA) (2020) Sustainability-Linked Bond Principles (SLBP). Available at:
  https://www.icmagroup.org/sustainable-finance (Accessed: 30 April 2025).
• Japan Federation of Construction Contractors (2018) Sustainable Building Case Studies: AEON Mall Zama. Available at:
  https://www.kensetsu-kikin.or.jp/english/greenhousegas/no03-052-2018.pdf (Accessed: 30 April 2025).
• Kansai Electric Power Co., Inc. (2020) Renewable Energy ECO Plan – AEON Fujiidera. Available at:
  https://www.aeon.info/news/2020_2/pdf/200324R_2.pdf (Accessed: 30 April 2025).
• Nagase & Co., Ltd. (2024) Corporate Overview and Product Solutions. Available at:
  https://www.nagase.com/products (Accessed: 30 April 2025).
• Rating and Investment Information, Inc. (R&I) (2022) Second Party Opinion: AEON Mall Sustainability-Linked Bond. Available at:
  https://www.r-i.co.jp/en/news_release_suf/2023/07/news_release_suf_20230714_eng_1.pdf (Accessed: 30 April 2025).
• Science Based Targets initiative (SBTi) (2021) Foundations of Science-Based Target Setting. Available at:
  https://sciencebasedtargets.org/resources/files/foundations-of-SBT-setting.pdf (Accessed: 30 April 2025).