Không lâu trước đây, để đầu tư vào một tòa nhà văn phòng hạng A tại TP.HCM, hay sở hữu một phần trong quỹ private equity của Singapore, một nhà đầu tư cá nhân cần chuẩn bị ít nhất vài tỷ đồng, một mạng lưới quan hệ rộng, và sẵn sàng chấp nhận tài sản có thể nằm “chết” trong nhiều năm trước khi thanh khoản được. Đó là thực tế của một thế giới đầu tư được chia thành hai tầng rõ rệt: tầng trên cho các định chế lớn và giới siêu giàu, tầng dưới cho số đông còn lại.

Nhưng bức tường ngăn cách đó đang dần sụp đổ, không phải vì ai đó phá vỡ nó, mà vì công nghệ token hóa tài sản số (asset tokenization) đang âm thầm tái cấu trúc lại toàn bộ hệ thống. Đây không phải câu chuyện của tương lai xa – những pilot project từ J.P. Morgan tại Singapore, Dubai Land Department hay mới đây nhất là Việt Nam với Nghị quyết 05/2025/NQ-CP, đang biến viễn cảnh đó thành hiện thực.

Các bài viết liên quan

Hành trình hình thành sàn giao dịch tài sản số đầu tiên tại Việt Nam

Tài sản số là gì? Các loại và khung pháp lý tài sản số tại Việt Nam

1. Token hóa tài sản là gì – và tại sao nó thay đổi mọi thứ?

Về bản chất, token hóa (tokenization) là quá trình chuyển đổi quyền sở hữu một tài sản thực – bất động sản, trái phiếu, tác phẩm nghệ thuật, hay thậm chí cả khoản vay ngân hàng – thành các đơn vị kỹ thuật số (token) được ghi nhận và quản lý trên nền tảng blockchain. Mỗi token đại diện cho một phần nhỏ của tài sản đó, và người sở hữu token sở hữu quyền lợi tương ứng với tài sản gốc.

Điểm khác biệt căn bản so với cổ phiếu hay chứng chỉ quỹ truyền thống nằm ở ba yếu tố: tính phân mảnh (fractional ownership) cho phép chia tài sản có giá trị cực lớn thành hàng nghìn phần nhỏ; tính bất biến (immutability) trên blockchain đảm bảo hồ sơ sở hữu không thể bị giả mạo; và khả năng lập trình (programmability) thông qua hợp đồng thông minh (smart contract) giúp tự động hóa mọi giao dịch từ phân chia lợi nhuận đến thanh toán cổ tức.

Hình 1: Quy trình 4 bước token hóa tài sản theo mô hình của State Street Global Advisors

Bốn bước cốt lõi của quy trình này, như được State Street Global Advisors đúc kết, bắt đầu từ việc xác định (enumerate) toàn bộ số token sẽ phát hành, đến phân chia (determinate) theo giá trị tài sản, khóa lưu ký (lock/immobilize) tài sản thực và cuối cùng là giao dịch/đổi lại (trade/redeem) trên thị trường thứ cấp. Đây là nền tảng giúp bất kỳ loại tài sản nào – từ hữu hình đến vô hình – đều có thể được “số hóa” và giao dịch linh hoạt.

2. Tại sao đây là cuộc cách mạng cho phân khúc Mass Affluent?

Phân khúc mass affluent – những nhà đầu tư sở hữu tài sản từ $100,000 đến $1 triệu – từ lâu đã đứng trước một nghịch lý: họ có đủ tiền để muốn đa dạng hóa danh mục, nhưng lại chưa đủ lớn để tiếp cận các tài sản thực sự sinh lời cao như bất động sản thương mại, private equity hay quỹ đầu cơ.

Token hóa xóa bỏ rào cản đó theo nhiều chiều cùng lúc. Thay vì cần 5 tỷ đồng để mua một căn hộ cho thuê, nhà đầu tư có thể sở hữu 0.1% giá trị của một tòa nhà văn phòng sinh lợi 10%/năm với vốn vài chục triệu đồng. Thay vì phải là limited partner trong một quỹ private equity với ticket size $500,000, họ có thể tiếp cận dòng tài sản đó qua token với mức tham gia thấp hơn nhiều lần.

3. Case Study Quốc tế: Từ Ý tưởng đến Thực tiễn

3.1 Project Guardian – J.P. Morgan & Singapore MAS

Năm 2022, J.P. Morgan phối hợp với DBS Bank, SBI Digital Asset Holdings và cơ quan MAS (Monetary Authority of Singapore) khởi động Project Guardian – một trong những proof-of-concept có quy mô nhất trong lịch sử ngành tài chính. Trong phiên giao dịch thực tế đầu tiên, J.P. Morgan đã thực hiện giao dịch foreign exchange (FX) và quản lý thanh khoản xuyên biên giới thông qua tokenized bonds và deposits trên blockchain công khai Polygon.

“Asset tokenization can fundamentally redesign how smart portfolios are accessed, assembled and managed.” – J.P. Morgan, Kinexys / Project Guardian

Điều khiến Project Guardian trở nên đặc biệt không chỉ ở kết quả kỹ thuật, mà ở tầm nhìn dài hạn: thay vì các blockchain và token project hoạt động rời rạc, J.P. Morgan hướng đến một hệ sinh thái kết nối liền mạch, nơi nhà đầu tư có thể quản lý danh mục đa tài sản (trái phiếu, equity, tiền tệ) trong một giao diện duy nhất, với settlement theo thời gian thực và chi phí giao dịch giảm đáng kể.

3.2 Dubai Land Department – Tokenization bất động sản theo quy mô nhà nước

Ở Trung Đông, Dubai không chờ đợi thị trường dẫn đường. Cục Đất đai Dubai (Dubai Land Department – DLD) kết hợp với cơ quan quản lý tài sản ảo VARA đã xây dựng một khung pháp lý cho phép bán bất động sản dưới dạng Token hóa với quyền sở hữu phân mảnh được nhà nước công nhận. Đến giữa năm 2025, hai bất động sản cao cấp đầu tiên đã được chào bán theo hình thức này và bán hết trong vài phút với người mua đến từ hơn 35 quốc gia.

Con số tham vọng hơn: chính phủ Dubai đặt mục tiêu token hóa 7% tổng giá trị thị trường bất động sản quốc gia vào năm 2025 – tương đương hàng chục tỷ USD. Đây là tín hiệu rõ ràng rằng token hóa không còn là thí nghiệm học thuật, mà đã trở thành chính sách kinh tế cấp quốc gia.

3.3 Franklin Templeton – Retail đặt nền tảng cho tổ chức

Franklin Templeton, một trong những công ty quản lý tài sản lớn nhất thế giới với hàng trăm tỷ USD AUM, đã triển khai nền tảng Benji – cho phép nhà đầu tư nhỏ lẻ mua token đại diện cho các quỹ tiền tệ và trái phiếu chính phủ Mỹ. Tháng 9/2025, Franklin tiếp tục hợp tác với Binance để phát triển sản phẩm đầu tư token hóa nhắm đến thị trường châu Á.

Phó Giám đốc Đầu tư của Franklin đã đúc kết tầm nhìn này một cách súc tích: khi retail adoption đạt quy mô đủ lớn, nó sẽ tạo ra thanh khoản cho cả nhà đầu tư tổ chức – một vòng phản hồi tích cực mà thị trường tài sản truyền thống hiếm khi có được.

Hình 2: Quy mô thị trường Token hóa tài sản toàn cầu và dự báo đến 2035 (Nguồn: BCG, Deloitte, VinaCapital)

4. Thị trường Việt Nam: Từ người theo dõi đến người chơi

Việt Nam bước vào cuộc chơi này với một lợi thế không ngờ: tỷ lệ sở hữu crypto ở mức hơn 20% dân số – đứng thứ hai thế giới theo Triple-A (2024). Theo Chainalysis, tổng giá trị giao dịch crypto của người Việt trong giai đoạn 7/2024–6/2025 đạt 220 tỷ USD, tăng 55% so với năm trước, xếp thứ ba khu vực châu Á-Thái Bình Dương. Điều đáng nói: gần toàn bộ hoạt động này diễn ra trên các sàn nước ngoài như Binance, Bybit, hay OKX.

Ngày 9/9/2025, Chính phủ Việt Nam ban hành Nghị quyết 05/2025/NQ-CP, chính thức khởi động chương trình thí điểm thị trường tài sản crypto trong 5 năm. Trước đó vào tháng 6/2025, Quốc hội thông qua Luật Công nghiệp Công nghệ số, lần đầu tiên công nhận tài sản số là một loại tài sản hợp pháp theo Bộ luật Dân sự – cho phép sở hữu, chuyển nhượng, thừa kế và bảo hộ theo pháp luật.

Theo nghị quyết này, khoảng 50 loại tài sản số sẽ được phép giao dịch trên 5 sàn có giấy phép, với yêu cầu vốn tối thiểu 10 nghìn tỷ đồng (~380 triệu USD), thanh toán bằng VND và tuân thủ đầy đủ AML/CTF theo chuẩn FATF. Hai ngân hàng đầu tiên được chọn làm đối tác ngân hàng cho các sàn thí điểm là MBBank và Techcombank – cổ phiếu của hai ngân hàng này đã tăng lần lượt 63% và 56% YTD kể từ khi thông tin được xác nhận.

Trong bức tranh lớn hơn, TP.HCM và Đà Nẵng được chỉ định là Trung tâm Tài chính Quốc tế (theo Nghị quyết 222/2025/QH15) với quyền thí điểm tài sản số. Tại Đà Nẵng, dự án Basal Pay của Alphatrue Solutions đã trở thành chương trình thanh toán stablecoin tuân thủ AML/CTF đầu tiên tại Việt Nam, cho phép du khách và doanh nghiệp thanh toán bằng USDT qua QR Code với chuyển đổi sang VND tức thì.

Về token hóa tài sản thực (RWA), HVA Investment – công ty niêm yết đầu tiên của Việt Nam chuyên về tài sản số – đã ký kết hợp tác chiến lược với OnusChain tháng 11/2025 để xây dựng hạ tầng blockchain nội địa cho việc token hóa bất động sản, cổ phiếu và tín chỉ carbon. Đây là bước đi cụ thể nhất từ phía doanh nghiệp, nằm trong framework chính sách của chính phủ.

5. Rủi ro và Thách thức: Không phải con đường bằng phẳng

Sẽ không trung thực nếu chỉ mô tả token hóa qua lăng kính lạc quan. Thực tế, không ít thách thức nghiêm trọng vẫn đang cản trở đà phát triển của lĩnh vực này, đặc biệt tại các thị trường mới nổi như Việt Nam.

Thách thức lớn nhất là sự phân mảnh hạ tầng. Hiện tại, các dự án token hóa đang hoạt động trên hàng chục blockchain khác nhau với các chuẩn kỹ thuật không tương thích, khiến việc quản lý danh mục đầu tư đa tài sản trở nên phức tạp. Đây chính là vấn đề mà J.P. Morgan đang cố gắng giải quyết thông qua Project Guardian – nhưng ngay cả với nguồn lực của một tập đoàn tài chính hàng đầu thế giới, lộ trình này vẫn đang được triển khai theo từng bước.

Về mặt pháp lý, dù Việt Nam đã có những bước tiến quan trọng, nhiều vấn đề vẫn chưa được làm rõ: cơ chế bảo vệ nhà đầu tư khi sàn phá sản, phân loại thuế cho lợi nhuận từ token hóa, hay quyền sở hữu thực tế đối với tài sản bất động sản qua token hóa. Bài học từ vụ sụp đổ FTX vẫn còn đó: Thái Lan đã phải siết quy định yêu cầu sàn giao dịch lưu trữ tối thiểu 90% tài sản trong cold wallet do bên thứ ba quản lý – một chuẩn mực mà Việt Nam cần xem xét nghiêm túc.

Cuối cùng, rủi ro về nhận thức không thể bỏ qua. Tại Việt Nam, phần lớn trong số 17 triệu nhà đầu tư crypto hiện tại tiếp cận tài sản số qua góc độ đầu cơ ngắn hạn, chứ không phải quản lý tài sản dài hạn. Chuyển đổi tư duy từ “mua coin” sang “đầu tư vào tài sản token hóa” đòi hỏi một chương trình giáo dục tài chính bài bản, song hành cùng hạ tầng pháp lý.

Lời kết: Thời điểm của những quyết định chiến lược

Theo dự báo của Boston Consulting Group, thị trường tài sản token hóa toàn cầu có thể đạt 16 nghìn tỷ USD vào năm 2030, tương đương khoảng 10% GDP toàn cầu. Một con số khác, thận trọng hơn từ McKinsey, cũng đặt mức sàn tại 4 nghìn tỷ USD trong kịch bản tăng trưởng mạnh. Cả hai kịch bản đều nói lên cùng một điều: cuộc chuyển đổi này không phải là “nếu” mà là “khi nào” và “ai sẵn sàng”.

Với Việt Nam, cửa sổ cơ hội đang mở. Không nhiều thị trường mới nổi có đồng thời một cộng đồng nhà đầu tư crypto lớn, một chính phủ chủ động xây dựng khung pháp lý và một nền kinh tế tăng trưởng nhanh thu hút vốn ngoại. Câu hỏi thực sự không phải là Việt Nam có nên tham gia vào xu hướng token hóa hay không, mà là các tổ chức tài chính, công ty công nghệ và nhà quản lý tài sản trong nước có thể xây dựng được hạ tầng và năng lực cần thiết nhanh đến mức nào.

Như lịch sử của mọi cuộc cách mạng tài chính – từ internet banking đến mobile payment – người thắng cuộc thường không phải là người phát minh ra công nghệ, mà là người đầu tiên biến công nghệ đó thành sản phẩm khách hàng thực sự cần.

Bài viết độc quyền bởi Ông Lê Thanh Hải – Chuyên gia Công nghệ số – Data – AI ngành Tài chính Ngân hàng

Chuyên gia trong lĩnh vực Tài chính Ngân hàng với 15 năm kinh nghiệm đầu mối phối hợp của nhiều đối tác lớn như IBM, Oracle, AWS, Microsoft, Fujitsu. Chuyên gia tư vấn về giải pháp Data – AI trong lĩnh vực ngân hàng – tài chính, phát triển các giải pháp nền tảng của ngân hàng tại Nhật Bản và Việt Nam. Ứng dụng xây dựng hệ thống thẻ thanh toán tại ngân hàng SHB

Nguồn tham khảo

1. PwC – Tokenization in Financial Services: 
2. J.P. Morgan / Kinexys – Project Guardian:
3. State Street Global Advisors – Tokenization of Assets: 
4. VinaCapital – Formalizing Vietnam’s Digital Assets Markets, 2025
5. PwC Vietnam – Vietnam Cryptocurrencies Legal Framework 2025:
6. Deloitte – Real Estate Tokenization Forecast 2035 (via tokenizer.estate)
7. EY Vietnam – 2025 Global Wealth & Asset Management Outlook: 
8. Vietnam Law Magazine – Vietnam Moves to Transform Digital Assets into Real Economic Value, 2025
9. Chainalysis – Global Crypto Adoption Index 2023–2024
10. Kapronasia – Tokenization Use Cases in Asia Pacific, April 2025